Precio alquiler mensual
↓ ver evolución
Precio compra año 20
Tras descuento rentas y 39k
✓ 39k se devuelven al comprar
Total desembolsado
Aportaciones + alquiler + comunidad + IBI + compra
Valor piso año 20
Precio VPO regulado proyectado
✓ Confirmado por contrato real: ya no son estimaciones
Cada vivienda incluye plaza de garaje en sótano y trastero vinculados, inseparables de la adjudicación
Las aportaciones de 39.000 € (25k entrada + 14k en obra/llaves) se devuelven al comprar y se descuentan del precio final
Descuento mínimo garantizado: 50% sobre rentas pagadas (contrato arrendamiento, cláusula 16ª)
Cocina equipada: vitrocerámica, horno, campana, frigorífico, lavadora y lavavajillas (inventario contrato)
Comunidad + IBI los pagas tú encima del alquiler (cláusula 5ª): solo está confirmada la obligación, los importes exactos se fijan cuando se constituya la comunidad de propietarios
Si renuncias después de firmar y no hay sustituto: pierdes los 25.000 € de entrada (cláusula penal)
Puedes ceder tu posición a otro socio de la cooperativa ; consulta estatutos para condiciones exactas
Los causahabientes (herederos legales) pueden ejercer la opción de compra, siempre que cumplan los requisitos VPO vigentes en ese momento
Tabla de pagos detallada
Todos los importes en euros
| Concepto | Cuándo | Importe | Estado |
|---|
Riesgos e incertidumbres
Actualizados con datos del contrato real
Porcentaje exacto de descuento sobre rentas CRÍTICO
El contrato garantiza mínimo 50% pero no fija el definitivo. El folleto dice "aprox. 85%". Lo decide el Consejo Rector al año 20 según costes del préstamo promotor pendiente. La diferencia económica entre ambos extremos varía según la vivienda elegida ; a mayor valor de adjudicación y mayor alquiler mensual, mayor es el impacto: usa la calculadora para ver el rango exacto con los valores del piso que te interese.
Alto
No puedes forzarlo hoy. Planifica con el 50% para no llevarte sorpresas. Si aplican más, mejor.
Comunidad mensual sin cuantificar Pendiente
El contrato confirma que la pagas tú encima del alquiler. Con piscina salina, solarium, coworking, ascensor 7 plantas y urbanización cerrada, estima entre 80-130 €/mes. En 20 años son 19.200-31.200 € adicionales.
Medio
Pregunta a Galivivienda la estimación de comunidad antes de firmar. Usa el selector de arriba para ver el impacto.
IBI anual Menor
El contrato confirma que lo pagas tú (cláusula 5ª). Vélez-Málaga aplica un tipo del 0,65% sobre el valor catastral. Para este piso se estiman unos 500–600€/año (~43–54€/mes). Existe una bonificación del 50% para VPO, pero solo durante los 3 primeros años desde la calificación definitiva — no es permanente.
Medio
Solicita la bonificación del 50% en la sede electrónica del Ayuntamiento de Vélez-Málaga al obtener la calificación definitiva. Tiene que pedirla el propietario (la cooperativa); luego pasa a ti al comprar.
Penalización por renuncia tras firmar Irreversible
Si firmas el contrato de participación y luego renuncias sin que otro socio te sustituya, pierdes los 25.000 € desembolsados. Es cláusula penal explícita. No hay marcha atrás salvo sustitución.
Alto
Lee los estatutos completos antes de firmar. No firmes con dudas. La sustitución por otro socio es posible pero requiere gestión.
Préstamo promotor pendiente al año 20
El porcentaje de descuento lo calcula el Consejo Rector "en función de los costes del préstamo promotor pendiente de amortizar". Si queda deuda considerable en el año 20, el descuento se acerca más al 50% que al 85%.
Medio
Pregunta cuál es el plazo previsto de amortización del préstamo promotor. Si está previsto amortizarlo en 20 años, el descuento debería ser más generoso.
Venta antes de 20-30 años
No puedes vender a precio libre durante la calificación VPO (30 años desde calificación definitiva). La Junta tiene derecho de tanteo. Descalificación anticipada a los 15 años posible devolviendo ayudas con intereses.
Medio
Operación adecuada solo si planeas quedarte en Vélez-Málaga a largo plazo. No es un activo líquido a corto plazo.
Gastos compraventa año 20 Menor
Notaría, registro e impuestos: aprox. 3-8% del precio de compra neto. El contrato confirma que van a cargo del comprador (tú).
Bajo
Añade ~5% del precio final neto a tu planificación de liquidez en el año 20.
¿Cuándo es el piso 100% tuyo y libre?
Estimando llaves en 2029 · calificación definitiva ~2029
Durante el periodo de alquiler el subarrendamiento está expresamente prohibido por contrato (cláusula 8ª). Una vez ejercida la opción de compra, la vivienda sigue sujeta a la calificación VPO durante 30 años desde la calificación definitiva ; en ese periodo tampoco se puede alquilar libremente. La Delegación Territorial de la Junta de Andalucía puede autorizar excepciones, pero no es automático.
Conclusión
A favor
- Cada vivienda incluye plaza de garaje en sótano y trastero vinculados: son parte inseparable de la adjudicación y del contrato
- Las aportaciones de 39.000 € al capital social (25k entrada + 14k en obra y llaves) se recuperan al comprar y se aplican al precio final ; no son un coste perdido
- La cocina viene equipada: vitrocerámica, horno, campana, frigorífico, lavadora y lavavajillas incluidos en contrato
- Sistema de climatización frío/calor por conductos y aerotermia A+ incluidos en la construcción ; no hay que comprar aparatos
- Galivivienda + CONCOVI es una estructura cooperativa sin ánimo de lucro, afiliada a la confederación nacional, con gestión profesional homologada
- El precio de compra al finalizar el alquiler puede ser significativamente inferior al valor de mercado, dependiendo del descuento aplicado sobre rentas
- Los causahabientes (herederos) del socio pueden ejercer la opción de compra al finalizar el periodo de alquiler
- Promoción en 4 parcelas en Vélez-Málaga y Torre del Mar · 188 viviendas con distintas ubicaciones y tipologías
- Calificación energética A en todos los edificios
Riesgos a considerar
- El porcentaje de descuento sobre rentas no está fijado contractualmente ; el contrato garantiza mínimo 50% pero el folleto anuncia "aprox. 85%". Lo decide el Consejo Rector al finalizar el periodo de alquiler
- Comunidad e IBI se pagan encima del alquiler (confirmado en cláusula 5ª del contrato) y no están cuantificados en la documentación pública. Estima 80-130 €/mes adicionales según las instalaciones de cada edificio
- Si se firma el contrato de participación y se renuncia sin que otro socio tome la posición, se pierden los 25.000 € desembolsados (cláusula penal explícita)
- La vivienda no es un activo libre hasta ~30 años después de la calificación definitiva. Hasta entonces, precio de venta regulado y derecho de tanteo de la Junta de Andalucía
- El préstamo promotor pendiente en el momento de ejercer la opción de compra influye directamente en el porcentaje de descuento que aplicará el Consejo Rector
- Los proyectos están en fase de redacción ; licencias de obra y calificación provisional pendientes. Los planos y superficies son orientativos y pueden variar
RIESGO ANTES DE PAGAR: PARALIZACIÓN DE OBRA
Si la cooperativa entra en insolvencia
El contrato solo obliga a devolver las aportaciones nominales, sin intereses, sin compensación por inflación. Si metes 39.000 € y la obra se paraliza a los 3 años, recuperas 39.000 € pero habrás perdido el equivalente a ~3 años de IPC acumulado sobre ese capital.
Qué exigir antes de pagar
1Aval bancario o póliza de seguro que garantiza tus aportaciones, obligatorio por Ley 57/1968 y LOE. Sin este documento no tienes garantía legal.
2Confirmación de que el préstamo promotor está concedido o en proceso avanzado ; sin financiación bancaria no hay obra.
3Plan de viabilidad económica aprobado en Asamblea General ; el contrato lo menciona pero no lo adjunta.
¿Ves algún dato incorrecto o que se puede mejorar?
Esta herramienta se ofrece sin ánimo de lucro como análisis público de la documentación disponible. Si tienes información más precisa del contrato, detectas un error en los cálculos o quieres añadir algo, escríbeme.
contact@jjalcantara.dev